少子高齢化で不動産投資は大丈夫?将来性のある2つの需要を確認!

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日本で少子高齢化が問題視され始めて久しいですが具体的な改善案は見つかっていません。

そんな中で、不動産投資の今後を不安視する声があるのも事実です。

今回は改めてその将来性について考えてみたいと思います。

1 少子高齢化で不動産投資は大丈夫?

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不動産投資における大きなリスクとして、外部環境変化が挙げられます。

例えば、人口が減少したことによって、今までのように安定した家賃収入を得ることが難しくなるなどです。

近年の日本では少子高齢化が進んでおり、大きな外部環境要因となっています。

それによりどのような現象が起きているのか、またどのような影響があるのか見ていきます。

1-1 少子高齢化による人口減少社会の現状

まずは、少子高齢化・人口減少の現状から確認していきましょう。

日本が人口減少社会に突入したのは2008年のことです。

それ以降、毎年人口が減り続けており、東京オリンピックが開催される2020年の総人口は1億2410万人と予測されています。

この時、全人口に占める65歳以上の割合は29.1%と言われています。

その後は、団塊の世代が亡くなって人口は減り続け、2050年には9708万人と1億人を割ると予測されています。この時の高齢化率の予測は38.8%です。

また、国立社会保障・人口問題研究所が公表した「日本の地域別将来推計人口」によると、2025年までに47都道府県ですべての世帯数が減少するとされています。

この頃になると、すべての都道府県において単独世帯が最多になると予測されています。

1-2 人口減少社会と空き家率の推移

人口減少が進むことによって、不動産投資に悪影響を及ぼす可能性があるのが空き家率の上昇です。

野村総合研究所による最新の統計では、2033年の空き家率は30.2%にまで達すると予測されています。

不動産投資 空き家率 予測

参照:https://www.nri.com/jp/news/2015/150622_1.aspx

この統計を確認する限りは、現在よりも2倍近く空き家率が増えるなかで不動産投資を行わなければいけません。

しかし、日本全国で空き家率が軒並み上昇しているわけではありません。

現状、どこの地域において空き家が増加しているのか、実際のデータを確認していきましょう。

不動産投資 空き家率 データ

参照:http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/topics/topi861.html

平成25年と最新のデータではないものの、人口の多い首都圏や、地方都市圏では空き家率が低い傾向にあります。

特に首都圏は住宅需要の高い地域として知られており、東京に限ってみると、5年間で空き家率の上昇は0.1ポイントにとどまっています。

1-3 東京は人口が増加傾向にある

実際の統計でも空き家率が非常に低いことが分かっている東京は、実は人口が増加傾向にあります。

日本全体の人口は減少トレンドですが、実は人口が増えるエリアと人口減少が進んでいくエリアが存在しているのです。

不動産投資 人口 増加

参照:https://www.keieiken.co.jp/pub/yamamoto/column/column_140203.html

上図は、NTTデータ研究所が「住民基本台帳人口移動報告」を参考に人口が増加している都市をまとめたものです。

首都圏以外では札幌、福岡、大阪、仙台、名古屋などで人口が増加していることが分かります。

特に東京では、就職や進学を機に若年層が引っ越してくるケースが多く、単身者人口の集中化が発生しています。

そのため、結果として単身者用の賃貸需要は高まっており、ワンルームマンション投資はむしろ狙い目と言える状況です。

1-4 訪日外国人もハイペースで増加

近年、国内の有名な観光地以外でも多くの外国人観光客を目にするようになりました。

日本政府観光局の発表によると、2012年には1000万人に満たなかった訪日外国人数ですが、2017年は前年比19.3%増の2869万人で過去最高を記録しています。

観光立国を目指す政府は、2020年に4000万人、2030年には6000万人の訪日外国人数を目標としています。

外国人観光客の増加により、観光地や都市圏では慢性的な宿泊施設不足に陥っており、民泊という新たなビジネスも注目を集めています。

それにより新たな不動産ニーズも発生しています。

1-5 人口減少でも不動産の需要は変わらない

残念ながら、日本の人口減少を改善するための具体的な方策は打ち出されていません。

しかし前述の通り、不動産の需要については一概に増減があるわけではありません。

地方では人口が大きく減少し、空室率も上昇傾向にありますが、人口が集積している大都市であれば、むしろ賃貸需要が高まっており、20年後の収益を見据えた投資が可能です。

また外国人向けの不動産賃貸業は敬遠されてきましたが、今後はそこにこそ需要があると考えられます。

外国人の住居や宿泊を供給する民泊も含めた収益不動産が求められるでしょう。

2 少子化によって高齢者向けニーズが高まっている

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出典:https://goo.gl/Bmqp9L

再三になりますが、統計やデータから考えても、日本が少子高齢化社会であることは間違いありません。

しかし、そんな少子高齢化社会だからこそ、高齢化向けの不動産賃貸経営を行っていくことも手段のひとつとして挙げられます。

実際にどのような運用を行っていけば良いのか、具体的な不動産投資方法を確認していきましょう。

2-1 高齢者向けマーケットを狙う

開拓途上にある高齢者向けマーケットは無限の可能性を秘めています。

前述した通り、2020年の全人口における65歳以上の割合は29.1%と予測されています。

近年では、住まいのあり方も大きく変化しており、バリアフリーは当たり前の存在となっていることから高齢者向けの住宅需要が高まっていることがわかります。

それにより、マンションだけでなくアパートなどの低階層の物件にも注目が集まるかもしれません。

2-2 サービス付き高齢者向け住宅

最近では、高齢者の単身や夫婦のみの世帯が増えてきています。

そのため、高齢者向け住宅の需要は高まりつつありますが、高齢者のみで暮らすことに不安を覚える人は少なくありません。

しかしながら、高額な費用を必要とする有料老人ホームの利用は必ずしも現実的ではないのも事実です。

そんな状況下で国が推進しているのは、サービス付き高齢者向け住宅です。

都道府県が登録を行う民間の賃貸住宅で、登録基準が設けられています。

バリアフリー化はもちろんのこと、専門家による安否確認と生活相談サービスなどを提供することが要件となっています。

また新築工事や改修工事に対する国の補助金制度が設けられています。

新築は1戸120万円を限度に工事費用の1/10、改修は1戸あたり150万円を限度に工事費用の1/3の補助が受けられるように定められています。

2-3 高齢者向け建物の条件

もちろん、サービス付き高齢者向け住宅だけが、高齢者向けの建物ではありません。

高齢者が生活する上での最低限の生活環境が整えられた物件を望む高齢者も大勢います。

高齢者向けの住宅の場合は、身体機能の低下が起きても、自力で移動することをポイントに整備していきましょう。

  • エントランス部分は車いすでも自由に出入りできるように段差をなくす
  • エレベーターは車いすに対応したタイプにする
  • 共用廊下部分は車いすが問題なく通れるくらいに広めのスペースを確保する
  • 部屋内部には随所に手すりを設置し、廊下は車いすでも通りやすいように幅を広く取る
  • 頻繁にトイレへと行くことを考慮し、リビングからも寝室からも行きやすい場所に設ける など

最低限でもこれらの内容は網羅すると良いでしょう。

2-4 高齢者向け住宅の改修ポイント

とは言っても、最初から高齢者向けに作られている賃貸物件は決して多くありません。

バリアフリー化もされていないところもあり、物件によっては大規模な改修工事が必要となる場合があります。

ある程度の設備が整っている物件を購入すれば、余計な費用を掛けずに済みますが、もし改修をして対応する際にはまずエレベーターの設置が必須と認識してください。

しかし、エレベーターを設置したり、サイズの変更などは大掛かりな工事となり、難しいケースもあるため物件や自己資金とあわせながら最適な方法を考えてください。

もし、エレベーターがない物件であれば、1階部分を高齢者向けとして貸し出すのもひとつの選択肢です。

3 まとめ

本格的な少子高齢化社会に突入した日本ですが、都市部や高齢者向けの需要をキャッチアップすることで不動産投資のチャンスは大いにあると言えます。

状況に合わせて柔軟に対応していくことが求められますので、情報感度を高めていくことが大切です。

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