ゼロから始める不動産投資!まずは投資対象となる種類を理解しよう

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不動産投資と聞いて、区分マンションや一棟マンションなどを思い浮かべる人がほとんどだと思いますが、その種類は多種多様です。そのため、投資する対象物件によっても投資のノウハウは大きく異なってくることは覚えておいた方が良いでしょう。

 

これから不動産投資を行おうとしている人は、まず不動産投資の種類とその特徴を掴むことから始めると、自分に合った方法を見つけ出す近道にもなります。そこで今回は、大きく「住居系」「テナント系」「宿泊系」の3つに分けて、それぞれの特徴を解説します。

 

1、住居系(レジデンス系)の不動産投資

まず、サラリーマンが不動産投資を行う際、ほとんどの人が住居系不動産に投資することになるでしょう。これは、一般的な賃貸物件のことを指しており、住居用の賃貸アパートやマンションなどが含まれます。他にもさまざまな形態の物件が対象となっています。

 

1-1 区分マンション投資

マンションの1部屋や複数の部屋を購入し、それを賃貸することで家賃収入を得る手法が区分マンション投資です。都市部などのエリアでも少額の資金からスタートすることができるのが大きなメリットで、地域を分散してリスクヘッジがしやすいのも特徴です。

 

普段の仕事が忙しい人でも気軽に始められるなどメリットは多いですが、その反面で、退去があると家賃収入がゼロになってしまうデメリットも考えられます。どうしても投資効率が悪くなる傾向にあるため、高い利回りは狙いにくくなります。

 

1-2 戸建投資

その名の通り、一戸建てを投資する方法のことを意味しています。一般的には「中古物件」を購入し、賃貸することとなります。戸建ての中古物件は、投資を目的とした価格設定となっていないため、場合によっては高利回りを実現することが可能です。

 

また、一戸建てという特性から、退去する頻度も低く、それに伴う原状回復費用を抑えられるなどのメリットが挙げられます。一方で、退去があった際には家賃収入がゼロになってしまうため、購入する地域をしっかりと見極める必要があります。

 

1-3 地方築古高利回りアパート

最近では、東京オリンピックなどの影響から、首都圏の物件を購入する人が増えています。しかしながら、物件価格が極端に安い地方の築古物件であれば、高利回りを狙えるかもしれません。また、減価償却を取りやすいのもメリットとして挙げられます。

 

しかしながら、地方という特性からも、エリアによっては客付けに苦労する場合もあります。安く購入できても入居者はゼロであれば、家賃収入もそれに比例してしまいます。こうした物件ではある程度の知識や経験が求められるため、初心者向けではありません。

 

1-4 土地値物件

国内の一般中古住宅に対する評価は、諸外国と比べても著しく低いのが現状です。そのため、こうした物件に価値を見出す人は稀で、「古屋付き」という条件で土地として売り出されていることがあります。もしも投資に失敗した場合でも、土地を売却すれば良いのです。

 

つまり、資産価値が減りにくく、リスクは限定的というメリットが挙げられます。ただし、ボロ物件を購入することになるため、リフォーム料金が必要になってきます。普通に住める状態にするためには、多額の工事費用が掛かることを考慮しておきましょう。

 

1-5 RCマンション

「RC」とは、鉄筋コンクリート造のことを意味しています。木造アパートに比べて建物が大規模で、部屋数も多いことが特徴です。部屋数が多ければ得られる収入も増えるため、木造アパートと比較しても投資効率が良いと言えるでしょう。

 

また、家賃単価を高く設定できるのも、RCマンションのメリットです。また、需要が高いため入居付けは容易と考えることができますが、メンテナンス費用が高くなりやすいのがデメリットです。他にも、固定資産税が高くなるため、注意が必要です。

 

1-6 新築アパート

需要が高く、入居者が決まりやすいのが新築アパートです。新築物件に絞って部屋探しをする人も多く、高稼働率での運用を期待することができます。また、新築という強みを生かして、相場よりも家賃設定を高めにしても問題ないでしょう。

 

他にも、修繕費や維持コストを低く抑えられるのもメリットのひとつです。デメリットとしては、計画から実際に稼働するまでに時間が掛かってしまうことです。すでに完成していれば問題ありませんが、それ以外の場合は完成までに数ヶ月単位の時間を要します。

 

1-7 シェアハウス

近年、若年層を中心に人気物件となっているのがシェアハウスです。1つの物件を複数人で共有しながら暮らす居住形態のことを意味しています。中には区分マンションをシェアハウス物件にしている投資家も存在し、収益性が非常に高いことが特徴のひとつです。

 

すべての入居者が一斉に退去することは考えにくいため、空室リスクを防ぐことができます。ただし、シェアハウスの管理には特殊やノウハウが求められます。管理会社にすべてを委託することもできますが、管理費は通常よりも高めになってしまいます。

 

2、テナント系不動産投資

近年、不動産投資市場が活況にある中で、マンションやアパートの住居系の売出価格が上昇し、利回りが低下している人に不安を覚えている人も少なくないでしょう。そうした状況下で、相対的に利回りが高いとされる事務所や店舗物件といったテナント系に目を向けている人も増えてきています。

 

2-1 商業ビル

住居系の物件との大きな違いは、家賃設定です。モノやサービスを生み出す企業にとって、事務所や店舗は必要不可欠な存在であり、住居系と比べて高めの家賃を設定することができます。高額な家賃設定のため、当然高い利回りも期待できるのです。

 

また、商業ビルは保証金(敷金)が高いのも特徴して挙げられます。一方で、デメリットもあります。それが空室リスクです。ひとたび退去が決定すると、次の入居者が決まるまで数ヶ月かかるのは当たり前です。最悪の場合、何年も決まらないこともあります。

 

2-2 駐車場・駐輪場

不動産投資の中で、比較的容易に始められるのが駐車場や駐輪場の経営です。コインパーキングであれば、初期費用は300万円ほどで、借地であれば利回り20%を達成できるかもしれません。FC契約を結べば、集客や売り上げの管理はすべてFC本部が行ってくれます。

 

デメリットは、マンションやアパートと比べても税金面の優遇に乏しいことです。駐車場や駐輪場では固定資産税の軽減税率の適用は受けられません。また、立地条件も厳しく、小規模な形状であれば、効率的に収益が挙げられないこともデメリットのひとつです。

 

2-3 福祉施設系

あまりチャレンジする機会も少ないため、知識程度に覚えておきましょう。福祉施設系のメリットは、駅までのアクセスを気にする必要がない点です。介護事業者へのサブリースとなるため、利用者が外出するための利便性などを考える必要がありません。

 

また、他の不動産物件と比べても退去率が非常に低いことも挙げられます。近年では高齢化の影響から、介護施設の拡充が急務となっており、それに伴い自治体から補助金が受けられることも。狙いやすい物件ですが、福祉施設の供給過多となっている地域もあります。

 

2-4 倉庫ガレージ

不動産投資の種類としてはあまり目立っていませんが、高利回りが期待できるとして、倉庫ガレージへの投資が密かに注目を集めています。需要が低くなってしまった場合でも、アパートやマンションなどとは違い、あらゆる用途への転用ができるのが特徴です。

 

利用する人にとってもすそのが広がりやすいため、一定の需要が期待できるでしょう。また、設備が多くないことからも、修繕などのメンテナンス費用を低く抑えられます。商業利用する場合は、固定資産税の軽減が受けられないなどのデメリットがあります。

 

3、宿泊系不動産投資

近年、新たなビジネスとして注目を集めているのが民泊です。政府としても宿泊施設の不足を補う手段として、民泊ビジネスを推進したいという意向にあります。まだまだ法整備が進んでいないという理由からもさまざまな問題が浮き彫りになっている分野ですが、外国人観光客の急増などにより需要はさらに拡大していくことが予測されます。

 

3-1 民泊物件

そもそも、民泊のはじまりは「民家に宿泊すること」の総称でした。そのため、ほとんどの場合は無報酬で行われていました。ところが、いつの日からか個人の自宅や投資用不動産に観光客を宿泊させる人が増えたことから、民泊ビジネスが開始されたのです。

 

投資物件を所有していなくても、自宅に空き部屋を持っていれば簡単に始められるのが民泊の特徴です。近くには、民泊新法も施行されることになっています。しかしながら、近隣住民とのトラブルを起こす可能性があるなどのデメリットも考えられます。

 

3-2 簡易宿泊所

民宿・ペンション・ユースホステル・山小屋・カプセルホテルなどが簡易宿泊所として該当します。大きく考えると民泊もこれに該当するのですが、旅館業法の規制を受けているかどうかの違いが挙げられます。誰にも指図されることなく堂々と営業することができます。

 

また、民泊以上に幅広い選択肢があり、大手旅行会社の宿泊予約サイトや、世界の旅行客をターゲットにしたサイトから、宿泊者を募集することが可能です。ただし、用途地域など一定の条件を満たす必要があるなど、民泊とは違った面倒くささもあります。

 

まとめ

さまざまな投資対象物件を挙げてきましたが、それぞれに違ったメリット・デメリットが存在します。どういった形態で不動産投資を開始するにしても、その両方の側面を十分に理解しておく必要があります。どの方法がベストなのかをしっかりと吟味したうえで、運用開始するようにしてくださいね。

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