不動産投資で成功する鍵は出口戦略にあり!?物件を高値で売却する方法

不動産投資のメリットは、安定性があることです。長期的に安定した収入を得るためにはどうすれば良いのか?そればかりを考えている投資家も少なくありません。しかしながら、不動産投資で成功するためには、出口戦略が最も重要だと言われています。

 

順調な賃貸経営を行っていても、数年後も同じ条件で運用できるとは限りません。そこで最終的な収益がマイナスにならないためにも、出口戦略を考える必要があるのです。本記事では、不動産投資における出口戦略の描き方について詳しく解説していきます。

 

1、不動産投資に出口戦略が重要な理由

ほとんどの場合、収益物件を購入する際に重視されるのが利回りです。確かに長期的な収入を得ようと思ったら欠かすことができない部分でしょう。しかしながら、購入物件選びからすでに出口戦略は始まっています。出遅れないためにも、その重要性を考える必要があります。

 

1-1 不動産投資の「入口」と「出口」

不動産投資での「入口」とは、購入を意味します。対する「出口」は売却のことです。順調に賃貸経営ができていても、数年後に何が起こるかは予想できないのです。不動産投資は一時点だけで判断するのではなく、入口から出口までトータルで考えなければなりません。

 

1-2 不動産投資には必ず「出口」が存在する

マイホームの購入であれば、資産価値の変動に関係なく、永遠に住み続けることも考えられます。しかしながら、不動産投資の場合、賃貸経営で利益を得ることを目的としています。そして、投資を終える、つまり収益物件を手放すタイミングが必ずやってくるのです。

 

1-3 出口戦略とは売却の計画

不動産投資における出口戦略とは、物件を「いつ、どのように売却するか」という計画です。売却のタイミングを後で考えるのではなく、購入物件選びの時点で出口戦略を立てて置く必要があります。これを度外視すると、収益性の低い投資になる可能性もあります。

 

1-4 出口戦略=リスク回避

投資にはリスクが付き物です。収益物件を所有することで、老朽化や競合物件の増加、空室や家賃下落など、さまざまなリスクが想定されます。今後起こり得るリスクを想定するとともに、出口戦略を考えることによって、リスク回避につながることもあります。

 

2、不動産投資で出口戦略を成功させるためのポイント

出口戦略の重要性が理解できても、どのような考え方をしていけば良いのか悩んでいる人も少なくないでしょう。多くのことが想定される不動産投資ですが、出口戦略を成功させるためにはどうすればいいのか、3つのポイントに絞って深く掘り下げていきましょう。

 

2-1 出口戦略を意識した収益物件の購入

前述した通り、不動産投資における出口戦略は購入物件の選択時から始まっています。思惑通りの価格で売るためには、売却時にも十分な価値がある物件を選ぶ必要があります。投資家目線で魅力的な物件を選ぶことができれば、自然と売却価格も高くなるでしょう。

 

2-2 高く売れるタイミングで売却

引越しシーズンには空室が埋まる確率が高くなるように、不動産には高く売れるタイミングがあります。不動産の価格は需給のバランスによって決まります。その相場はタイミングによって変化するため、これを見極めることができれば高値で売ることができます。

 

2-3 高く売れるためのテクニックを心得る

決して物件選びと売却のタイミングだけでは、出口戦略を成功できるわけではありません。不動産を高く売るために、投資家としてのテクニックを磨く必要があります。ちょっとした取り組みによっても価格が変動する不動産だからこそ、1円にこだわることが大切です。

 

3、売却するタイミングの見極め方

不動産投資の出口を判断するタイミングには、いくつかの視点があります。とは言っても、難しく考える必要はありません。売却するタイミング=利益が少なくなってきた時です。具体的にはどういうことなのか、不動産を売却する4つのタイミングを確認していきましょう。

 

3-1 大規模な修繕が必要になる時

当然ですが、どんな建物でも老朽化は訪れます。その周期を遅らせて資産価値を維持していくためには、定期的な修繕を行う必要があります。ちょっとした修繕なら問題ありませんが、大幅な修繕にはコストがかかるため、出口を考えるタイミングと言って良いでしょう。

 

3-2 空室が続く時

不動産投資におけるリスクのひとつとして、空室が挙げられます。物件を取得した当初は順調でも、築年数を重ねることで徐々に入居率も悪くなっていくことも想定されます。次の入居者が決定するまでに時間が掛かってしまう場合は、物件の売却を考えた方が良いでしょう。

 

3-3 周辺エリアの賃貸需要が落ちた時

大学や企業の移転による周辺エリアの大幅な人口減少。このように周辺エリアの賃貸需要が落ち込んでしまえば、空室リスクが高まるだけでなく、家賃下落も考えられます。そうなれば収益の悪化にもつながってしまうため、売却することが望ましいケースが多くなります。

 

3-4 譲渡税の税率区分の変わり目

不動産を売却する際に発生する「譲渡所得」には「譲渡税」がかかります。課税方法は所有期間によって異なり、5年以上の「長期譲渡所得」と5年以下の「短期譲渡所得」に分類

されます。長期と短期では大きく税率が異なるため、税率区分の変わり目も売却のタイミングと言えるでしょう。

 

4、高額で売却するためには?

出口戦略には、投資家としてのテクニックが必要だとお伝えしました。不動産を高額で売却するために、知っておくべきポイントがあります。これを知る・知らないでは大きな差です。不動産投資で出口戦略を成功させるためにも、確実に身に付けておきましょう。

 

4-1 値下げ交渉に簡単に応じない

不動産の取引には必ず買い手側が値引き交渉を持ち掛けてきます。どうしても早く売却・現金化しなければならない事情がなければ、安易に値下げに応じないのも戦略のひとつです。なぜなら魅力ある物件であれば、他にも買い手は見つかる可能性があるからです。

 

4-2 物件の価値を維持するための管理術

どれだけ良質な物件を確保できても、数年後もしくは数十年後に物件の状態は落ちてしまいます。そこで重要なのが、管理方法です。特に以下のポイントに注目しながら、物件の管理を抜かりなく行っていきましょう。

 

<区分マンション>

  • 外から見てバルコニーの状態が良いか(さび、汚れの有無)
  • キッチン、浴室、洗面、トイレなどの清潔感
  • 照明、給湯器、空調などが正常に作動するか
  • 室内に悪臭がないか
  • フローリング床の美観(傷やヘコミがないか)

 

<戸建て住宅>

  • 雨漏り、水回りに水漏れがないか
  • 外壁、屋根に目立った破損がないか
  • 照明、給湯器、空調などが正常に作動するか
  • 室内に悪臭がないか
  • フローリング床の美観(傷やヘコミがないか)
  • 庭の美観が保たれているか(植栽の手入れなど)

 

これらのチェック項目は、実際に物件を購入しようとしている人が重要だと考えている部分です。普段の管理から買い手側の立場になりながら、物件のメンテナンスを行っていくと売却時の価格交渉が有利に進めることができます。

 

4-3 築古一棟物件は土地として売却

一棟アパートや戸建て住宅など、土地付きで所有している物件もあるでしょう。物件に資産価値がある場合は別ですが、築古の場合はすでに法廷耐久年数をオーバーしている場合が多く、資産価値も低くなっているため、土地として売りに出すのも戦略のひとつです。

 

4-4 空室物件は融資を受けられない可能性も

売りに出そうとしている所有物件が空室の場合、次のオーナーが融資を受けられない可能性があります。金融機関からしても、返済不能になるリスクの高い物件に対して融資を許可するわけにはいきません。こういった事情からも、入居者がいる状態での売却を強くおすすめします。

 

5、物件別!出口戦略の立て方

築古一棟物件のように、所有している物件の種類によっても出口戦略の考え方は異なってきます。すべての物件で同じ戦略を立てるのではなく、個別で別の戦略を立てていくことをおすすめします。ここでは、物件別に出口戦略の立て方をご紹介します。

 

5-1 新築ワンルームマンション

区分マンションは長期保有向きだと言われています。新築ワンルームマンション投資の場合、そのほとんどが長期保有を目的としており、エリア次第では「売らない」という選択肢もあります。Airbnbなどを利用して高収益物件にし、多くのキャピタルゲインを得ることも可能です。

 

5-2 中古ワンルームマンション

経年劣化による家賃相場や資産価値の下落により、売却価格に大きな期待はできません。そのため、売却時までにどれだけの利益を得られたかが重要になります。次の所有者のことも考えて、減価償却費として経費に計上できる耐用年数も一定期間は残しておきたいところです。

 

5-3 一棟マンション・アパート

土地を買い取る場合が多い一棟マンション・アパートでは、出口戦略の考え方もひとつではありません。例えば、状態を改善するためのリフォーム。リノベーションで綺麗に建て替えをして運用する方法もあれば、より多くの収益を求めて買い替え・売却する考え方もあります。

 

6、まとめ

「出口」という言葉が使われているから、売却のタイミングで考えればいいものではなく、投資を始める前からすでに出口戦略の重要性は始まっています。さまざまな方法をご紹介してきましたが、無計画に購入・売却するのではなく、入口から出口までトータルで考えた資産運用を心がけましょう。