バブル崩壊!?いまだから知っておきたい不動産投資の注意点を徹底解説

 

「不動産価格がバブル期を迎えた」なんて話を耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか。不動産投資を検討している人の中には、いまから不動産投資に参入しても大丈夫なの?という点が常に気になっているかと思います。

 

メリットも数多く挙げられる不動産投資ですが、100%利益を上げられるわけではありません。

不動産バブルと言われるいまだからこそ、知っておくべき不動産投資の注意点があります。本記事で、不動産投資のリスクとデメリットをしっかりと理解していきましょう。

 

1.土地価格はバブル期と同水準

まずは、本当に不動産価格が上昇しているのかを確認していきましょう。上のグラフは、国土交通省が発表している「主な都市における商業地の『最高』価格の推移」です。

 

昭和61年12月から平成3年2月までの間がバブル期。平成220年9月がリーマンショックの時期となります。このことを踏まえてグラフを確認してみると、大型施設が立ち並ぶ商業地では、すでにバブル期やリーマンショックと同水準まで地価が上昇していることが分かります。

 

2.2018年の不動産市場はどうなる?

先のグラフからも確認できるように、現在は「不動産バブル」の真っ只中と言っておかしくないでしょう。しかしながら、気になるのはこの先ですよね。いまこの時期に不動産投資を検討している人も少なくないかと思いますので、2018年の不動産市場について言及していきます。

 

2-1 不動産価格は引き続き上昇

少し前の話をすると、2017年の不動産価格は「全体的に好調」でした。国土交通省が発表している基準地価は2年連続での上昇となり、東京・銀座では、バブル期の価格を26年ぶりに更新しています。2018年も引き続き堅調に推移しますが、昨年と比べるとやや勢いが落ちているのかもしれません。

 

2-2 駆け込み需要の可能性

最近では「金利が上昇してきた」など気になるニュースが飛び込んできていますが、2018年は駆け込み需要が発生することが考えられます。2019年10月には消費税の引き上げが控えており、引き渡しまで期間の長い新築マンションへ一定の駆け込み需要が生まれる可能性が出てきました。

 

2-3 購入するなら中古という選択肢

これらの理由からも、いまが住宅ローンを組むチャンスだと言えますが、都内の新築マンションは高騰しています。安易に購入しては、リスクが伴います。そこでおすすめなのが中古マンションです。最近では、リフォーム・リノベーション物件の需要も高まっており、チャンスが舞い込んでくる可能性もあります。

 

3.不動産投資のデメリットを理解する

安定した収入が得られるなど、数多くのメリットが存在する不動産投資。その一方で、デメリットにしっかりと目を向けない人も少なくありません。不動産バブルの最中とは言っても、不動産投資に潜んでいるデメリットによって、失敗してしまうことも考えられます。

 

3-1 初期投資額が高い

他の金融商品は1万円からでもスタートできるのに対して、不動産投資の場合は、最低でも数百万円以上が初期投資として必要です。金融機関から融資を受けることもできますが、最低限の資金は用意しておくべきでしょう。そのため、失敗した際の損失も大きくなることは忘れずに。

 

3-2 始めるまでに手間がかかる

不動投資を始めるためには、収益物件を購入しなければいけません。闇雲に購入するのではなく、その物件が長期的に安定した家賃収入が期待できるのかも見極める必要があります。その後、入居者募集や賃貸管理会社の手配など、投資を運用するまでに多くの手間と時間を要します。

 

3-3 資産価値が下がっていく

せっかく手間暇かけて探し出した収益物件も、時間の経過とともに老朽化し、資産価値が下がっていきます。基本的に不動産は、築年数が古くなるほど資産価値は下がります。売却したくても買い手が見つからないなどの状況に陥れば、最終的に損失を出す可能性もあります。

 

3-4 流動性が低い

一般的に不動産の売却期間は、3ヶ月前後かかると言われています。株式投資であれば、株式を売却して現金化するまでの期間は数日程度です。そして売却価格が決定しても、交渉次第では価格も変動し、さらに時間がかかってしまいます。他の投資商品と比較しても流動性が低いと言えます。

 

3-5 各種税金がかかる

不動産投資には管理費や修繕積立金など、さまざまなコストがかかります。その中でも厄介なのが、税金です。収益物件は購入時、所有時、売却時とそれぞれのタイミングで税金が発生します。不動産投資を始める前に税金面を含めたシミュレーションをしておくことが求められます。

 

4.不動産投資における8つのリスクとは?

あらゆる投資にリスクが存在するように、不動産投資にもさまざまなリスクが潜んでいます。これらを理解し、対策を講じていかなければ、失敗する可能性も高くなります。ここでは、実際に不動産投資を行った際、考えられる8つのリスクについて確認していきましょう。

 

4-1 債務リスク

投資を行う上での最大のリスクは、借金です。これがなければ、家賃滞納や空室といったリスクで家賃収入が入ってこなかった場合でも、破綻する危険性はありません。債務リスクを避けるための基本は、過度な借金を行わないこと。そして、繰り上げ返済は欠かさずに行いましょう。

 

4-2 空室リスク

収益物件を購入しても入居者がいなければ、家賃収入はゼロのままです。安定した家賃収入を長期的に得るためには、賃貸需要が旺盛なエリアの不動産に投資することです。少しでも賃貸需要が落ちてきたと思えば、そこが潮時だと思って見切りをつける大胆さも身に付けましょう。

 

4-3 滞納リスク

景気次第によっては、滞納者が発生する可能性もあるでしょう。これを未然に防ぐためには、家賃滞納の回収に強みを持つ賃貸管理会社に管理を委託することです。中には、滞納が発生した際に滞納家賃を保証してくれる場合もあります。その他の細かな契約内容も、しっかりと確認しておきましょう。

 

4-4 資産価値下落リスク

すべてのエリアが共通して同じ比率で下落していくわけではありません。物件の資産価値は、その物件から得られる将来利益に基づいて計算されます。そのため、賃貸需要が旺盛で都市の競争力が高いエリアでは、資産価値が落ちづらいと言えるでしょう。

 

4-5 家賃下落リスク

資産価値の場合と同様に、家賃下落も経過年数におうじてゆるやかに落ちていきます。これに関しても、下落率はエリアによって異なります。こういった下落率を最小限に抑えるためにも、賃貸需要が旺盛で都市の競争力が高いエリアを対象として、不動産投資を始めましょう。

 

4-6 地震リスク

日本は世界でも有数の地震大国です。そして今後も、南海トラフや首都直下など、巨大地震の発生が囁かれています。これに備えるために、1981年に施行された新耐震基準の物件を選びましょう。これは、震度6強の地震が発生した場合でも、建物が倒壊しない基準とされています。

 

4-7 火災リスク

自然災害として、いつ発生するか予測できない火災リスク。これに備えるために、鉄筋コンクリート造のマンションを選びましょう。一切の被害を防ぐことはできませんが、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、延焼被害を1室に止めることが可能です。

 

4-8 賃貸管理会社倒産リスク

収益物件の管理を委託している賃貸管理会社が倒産した場合、家賃や預けていた敷金を取り戻すのは困難を極めます。そのため、倒産リスクのない賃貸管理会社を選ぶことが大切です。財務基盤が安定している企業であれば、財務指標などを閲覧することができます。

 

5.失敗しないために!不動産投資を始める際の注意点

ここまでで、不動産投資のデメリットやリスクがある程度理解できてきたかと思います。それでも、安定した家賃収入を目的に不動産投資を検討しいぇいる人は少なくないでしょう。最後に、不動産投資を始める際に注意しておくべきポイントをいくつかご紹介します。

 

5-1 営業マンに惑わされない

不動産投資の入り口は、収益物件の購入です。そして、不動産会社を通して購入する必要があります。営業マンの存在は欠かせませんが、中にはすぐに契約させようとする、リスクの説明が一切ないなど、対応に問題がある営業マンがいることも事実です。彼らの営業トークに惑わされず、慎重に判断することが大切です。

 

5-2 無理な借金はしない

少し背伸びをして高額な収益物件を購入する人もいますが、これは大変リスクの高い手法です。無理な借金をしてしまうと、空室になって家賃収入が途絶えた場合に、借入金の返済が困難になります。最悪の場合、自己破産してしまうことも十分に考えられます。

 

5-3 保険に加入する

少しでも運用費用を抑えたいと、最低限の保険にしか加入しない人もいます。しかしながら、保険を上手に活用することであらゆるリスクを下げることができます。融資を受ける際の団体信用生命保険や地震保険、火災保険などへの加入は必須とも言えるでしょう。

 

5-4 不動産投資セミナーなどで知識を身に付ける

不動産投資には、特別や知識ノウハウが必要ないと断言する人もいます。しかしながら、最低限のことは学んでおくべきでしょう。不動産投資に詳しい専門家から説明してもらえるセミナーに参加したり、不動産投資関連の書籍で知識を身に付けるなど、方法はいくらでもあります。

 

まとめ

現在の不動産市況は、バブル真っ只中であると言えます。だからと言って、安易に不動産投資を始めることは自分の首を絞めてしまうことにもなり得ます。メリットだけに目を向けるのではなく、失敗しないためにも、リスクやデメリットはしっかりと理解しておくことをおすすめします。