不動産投資で2棟目購入のタイミングはいつ?メリット・デメリットを解説

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不動産投資の運用を開始して余裕が出てきた頃に考え始めるのが、2棟目の購入です。

事業を拡大しもっと収入を増やしていきたい!という積極的な姿勢は、賃貸経営者ならば誰しもが持っているはずです。

しかし、「2棟目にまで手を出して、万が一失敗したらどうしよう…」そんな不安をお持ちの方も多いでしょう。確かに収益物件の購入は、株式やFXとは異なり大きなお金が出ていくため、一度でも失敗すれば大ダメージになりかねないというのも事実です。

また、そもそも1棟目のローンすらまだ完済していないのに、2棟目の物件購入時に融資をしてくれる銀行などあるのだろうかなど、複数所有を検討した際について回る不安は数知れません。

今回はそんな不安をお持ちの方々に向けて、2棟目所有を検討すべきベストタイミングや、必ず知っておきたいメリット・デメリットに至るまで詳しく解説いたします。

1 敏腕の不動産投資家は複数所有で上手に稼ぐ

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出典 : https://www.photo-ac.com/

賃貸経営の上手な敏腕経営者は、1棟目の購入時点ですでに2棟目のことを視野に入れていると言います。

そもそも収益物件を単独運用しているだけでは、たとえ満室経営を維持することができたとしても、賃料 × 戸数が上限です。単独所有の場合、今よりも収入をアップさせるには、家賃を上げるか管理コストを抑えるかの2択しかありません。

たとえ家賃を上げたとしても、そこまで大きな収入アップには繋がらないでしょう。それならばいっそ2棟目を購入して運用を行なった方が経営判断としても遥かに合理的です。

1棟目の賃貸経営における収益パフォーマンスが安定すれば、不動産投資ローンの返済額を差し引いても十分な余剰金を確保できる江上に、そのお金を次なる物件の購入資金としてしっかり残しておくことができます。

その資金を元手に新たな物件を運用することで、単純な家賃上げや管理コスト削減等では到底追いつけないほど大きな利益を得ることができるのです。

しかも1棟目で蓄積した失敗や成功のノウハウは、2棟目で必ず活きてきます。1棟目の時よりも遥かにスピーディーに物件探し〜購入までのステップをこなせるでしょうし、より最適な運用を行えるようになっているはずです。

2 ローンを完済していないのに2棟目の融資を受けられるのか?

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出典 : https://www.photo-ac.com/

2棟目の購入を検討した際に一番のボトルネックとなるのが、そもそも1棟目のローンすら完済していないのに2棟目の融資を受けられるのか、という点です。

確かに残債が多い状態では、金融機関としても積極的に融資することはありません。しかも、不動産投資初心者の場合には、1棟目の経営期間がまだ短いため、銀行側としても2棟目の運用をできるだけの経営能力を有しているかどうかの判断が下しづらいのです。

それではよほどのことがない限り2棟目の購入なんてできないのではないか?と考えてしまいそうですが、そんなこともありません。

一番良い方法は、現在融資を受けている銀行の他店に話を持ち込んでみることです。

既に自社からの融資実績がある上に、毎月しっかりと安定した運用を行なって返済もできているのであれば、融資が下りる可能性も十分考えられます。

もちろん毎月コツコツと貯蓄をして自己資金を用意し、融資担当者に対して「この人なら融資を行なっても大丈夫そうだ!」という心証を抱いてもらえるような努力を重ねることが重要です。

3 2棟目所有が可能になる条件とベストタイミング

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出典 : https://www.photo-ac.com/

2棟目所有のベストなタイミングは、1棟目の物件を黒字化できるようになった頃であると言われています。

しかしそれだけでは少々曖昧なので、さらに詳細な条件を列挙してみました。

  1. 満室経営を維持し収益も黒字化できていること(安定した経営ができていること)
  2. 賃貸経営者として十分な知識と経験を有していること
  3. 頭金を用意できるだけの十分な自己資金を確保していること
  4. 節税目的での過度な経費計上をしていないこと

2棟目の所有ができるか否かは、銀行から「この人になら安心してお金を貸すことができそうだ。」と判断されるかどうかにかかっています。そのためにはまず、1棟目の物件であっても満室経営を行い収益をしっかり黒字化していることが大前提です。

そして経営や銀行融資に関する幅広い知識と経験を有し、いかなる状況であっても臨機応変な対応ができる必要があります。複数所有には大きなリスクが付き物ですので、中途半端な知識と経験では太刀打ちできないからです。

できれば頭金として差し入れることができるだけの十分な自己資金を用意しておいた方が良いでしょう。2棟目の場合、自己資金の有無はマストではありませんが、持っているに越したことはありません。

また、節税目的で過度な経費計上を行なっていると「決算の数字を操作する経営者」というような印象を持たれてしまうため、銀行からの評価に影響する可能性があります。

とにかく大事なのは「銀行が融資を前向きに考えてくれるような状況を作っておく」ことです。

4 不動産投資で2棟目を所有するメリット

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出典 : https://www.photo-ac.com/

4-1 収入が増える

収益物件を複数所有することの最大のメリットと言えば、やはり収入が増えることに尽きるでしょう。

1棟よりも2棟、2棟よりも3棟運用した方が収入が増えるというのは自明です。

しかも1棟目の運用で蓄積した経験を生かすことができるという点も大きなメリットの一つです。最初は手間取っていた物件探しも、以前よりずっとはやく尚且つ優れた条件の物件を探し当てることができるようになっているでしょう。

そして1棟目よりも遥かにスピーディーに黒字化を実現できるはずです。

スピーディーに黒字化を行うことができるようになるだけの経営手腕が備われば、銀行からの融資を引きやすくなるため、さらなる事業拡大が視野に入ってきます。

つまり2棟目を上手く運用することで、正のループを作り出すことができるというわけです。

4-2 リスクヘッジにもなる

2棟目の所有は、狭義のリスクヘッジになります。

リスクヘッジとは要するに「将来起こりうる危険を予測して保険をかけておくこと」を意味します。不動産投資や株式問わず、経験値の高い投資家ほどこのリスクヘッジを上手く行う傾向にあります。

1棟の単独運用の場合、空室の影響をダイレクトに受けてしまいますが、2棟所有していれば最悪いずれか一方の利回りが低下した場合にも他方の物件から得られる収入で補うことができるというわけです。

ただしリスクを分散させる以上、1棟目の至近に2棟目を購入することはあまりおすすめしません。

例えばその地域一帯の賃貸需要が低下した場合に、双方の物件共にその影響を受けてしまいます。また地震大国日本ではいつどこで巨大地震が起こるかもわかりませんから、一箇所に物件を集中させた場合、最悪両方とも全壊してしまうというケースも考えられます。

これではリスクヘッジどころか共倒れになってしまうでしょう。

都心の物件を既に運用している場合には、2棟目は離れた場所にするといった工夫が必要です。

5 不動産投資で2棟目を所有する際のデメリット

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2棟目の所有にチャレンジする以上は、以下のようなリスクとデメリットも覚悟する必要があります。

5-1 物件管理の手間が増える

2棟所有すれば、物件の維持管理にかかるコストも単純に2倍になります。

運用年数が長くなれば、老朽化に伴ってメンテナンスの手間も増えてくるでしょう。ひょっとすると家賃を滞納する入居者も出てくるかもしれません。離れた場所にある物件の両方で問題が発生してしまった場合の対処にも手間がかかってしまいます。

もしこのような手間をなるべく回避したいと考える場合は、賃貸不動産管理会社に委託してしまうというのも一つの手でしょう。

賃貸不動産管理会社とは、賃貸経営を行うオーナーと入居者の間に立って物件の維持・管理を行なったり、入居者の不満を解消し、オーナーと入居者それぞれが満足のいく住居環境を実現するためのサービスを提供する会社のことです。

物件の清掃はもちろん建物の設備管理や、家賃を滞納する入居者に対してオーナーに代わって督促を行うなど、面倒な業務を一括して引き受けてくれます。

もちろん委託契約を行う以上は、ある程度の手数料(※相場は家賃の5%)を支払わなければなりません。

5-2 共倒れになる可能性もある

これは最悪のケースですが、2棟目を所有したタイミングで1棟目の収益パフォーマンスが低下し始め、2棟目を黒字化することができずに共倒れになってしまうことも考えられます。

投資を行う以上ある程度のリスクは覚悟しなくてはなりませんが、2棟目に手を出したがばっかりに、両方の物件を手放すことになってしまったら意味がありません。まさしく「二兎追うものは一兎も得ず」ということわざ通りになってしまいます。

2棟目を購入する際には、1棟目と「共倒れ」にならないような条件の物件を選ぶことが大切です。

6 まずは1棟目の黒字化に注力することが大切

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ハングリー精神溢れる経営者の方の場合、できるだけはやく2棟目の運用に乗り出したくなる気持ちはよく分かります。収益物件の複数所有は、複利効果が働き効率的な資産形成を図ることができる上にリスクヘッジにも繋がるからです。

ただし先ほども説明した通り、2棟目所有のベストなタイミングは1棟目の物件を黒字化できるようになった頃です。

安定した収入を確保でいない状態で2棟目に手を出すことは絶対にやめましょう。

そもそも1棟目の運用すら黒字化できていない状態では、銀行から融資をしてもらえる見込みもありません。リスキーな経営を行う経営者に、銀行はお金を貸したくないからです。

まずは今所有している1棟目の物件を黒字化することだけに注力してください!2棟目の購入を視野に入れるならば、できるだけ満室経営を維持したいところです。

まとめ

まずは、しっかりを黒字経営を行い余剰金をしっかり貯蓄するなどして「銀行が融資を前向きに考えてくれるような状況を作っておく」ことが何より大切です。

前のめりにならず、まずは目の前にある1棟目の物件の満室経営を目指しましょう!