不動産投資の融資の際にチェックされる主な属性項目10点!

不動産投資 融資 属性

ローンを検討する際に必ずぶつかる「属性」。

属性とは、融資の申込人がどのような勤務先に勤めているのか・勤務先には何年勤めているのか・など、その人を取り巻く環境を示すものです。

「個人信用情報」が、その人の借金やクレジットカードなどの支払い状況などから、その人のお金に関する人となりを判断するものであるのに対し、「属性」とは、借入を申し込む人の外形上から返済可能かどうかを判断する材料であると考えられます。

今回は属性に関して詳しく見ていきましょう!

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1 個人識別情報

不動産投資 属性 個人認識

出典:https://www.sozai-library.com/sozai/264

個人識別情報とは、氏名、生年月日、年齢、住所、電話番号など、本人であることを確認する前提情報のことです。

ここで意識しておきたいのが年齢。

若すぎず高齢過ぎずの20代後半~50代前半くらいが審査に最も通過しやすい年齢であると考えられています。

20代前半は現在の仕事をやめてしまう可能性が高いこと、50代後半であれば退職後の収入の目途が立たない可能性があることなどから、審査に通過できないということもあるようです。

もちろん商品によってその基準は大きく異なり、返済期間の短いローンの場合には年齢はそれほど影響がないケースもあります。

2 家族構成

不動産投資 属性 家族構成

出典:https://dot.asahi.com/dot/2015121100003.html

もちろん家族構成によって生活費は変動しますので、融資に影響してきます。

家族の氏名、融資申込者との関係、生年月日、同居別居の別、別居の場合はその住所や生計が同一かなど。

小さな子供がいる場合は将来の教育費負担などもある程度考慮される傾向にあるようです。

不動産投資 属性

3 勤務先

不動産投資 属性 勤務先

出典:http://www.face-kyowa.co.jp/company/

職種、会社名、部署、役職、勤続年数、定年、会社情報などなど、勤務先の情報は多角的に判断されます。

さらに金融機関が融資審査を行う際、申込者の職業にははっきりとした順位付けがあることも覚えておく必要があります。

金融機関から公表されている訳ではありませんが、融資申込事例などから推測されるおおよその順位としては下記が想定されます。

収入形態は安定している固定給が有利です。ただ、一部歩合や完全歩合の場合も、安定した収入が見込めれば問題ありません。

あくまで参考としてご確認ください。

不動産投資 勤務先 指定順位

中小企業の社長や個人事業主は一般的には職業面での属性評価は高くはありませんが、本業の業績によっても金融機関からの評価は大きく変化する可能性は十分あります。融資を行う立場からみると、長期間返済を継続する必要があるため、「安定した長期収入が見込めること」を最重点においてこのような評価が想定されます。

住宅ローンやマイカーローンなども含む借入がある場合は、それによって不動産収入などの収益を得ている場合を除いて不利になることも覚えておきましょう。

4 年収と勤続年数

不動産投資 属性

出典:https://agency-star.com/freelance/articles/305/

年収と勤続年数の違いにより、融資額にどのような差が出てくるかというと、

不動産投資 属性 年収と勤続年数

属性は年収が高ければそれでよいというような単純な判断ではなく、様々な点を総合的に判断されます。あくまで例ですが、このように、一般的には年収が高くても勤続年数が短い人の場合は融資が不可になったり、融資額が低く抑えられるケースが多いと考えられます。

基本的な考え方としては、「金融機関から見て貸し倒れの可能性が低い」と思える人のほうが当然ながら多くの融資が下りるということを意識しておきましょう。

「年収が多い=勤務年数が長い=高属性」ということは簡単に理解できますが、他にも「保険種別」によっても属性が変化してきます。

社会保険はサラリーマンに厚いというのが一目瞭然ですので高い属性といえます。

大まかなイメージとしては「組合保険=社会保険<国民健康保険」となり、組合保険は勤務年数が長ければ社会保険を上回る高い属性となることも覚えておきたいところです。

しかし国民健康保険の加入者にも、高所得者や資産家は当然ながらいるため、保険の種類だけで必ずしも不利になるとはいえません。健康保険は、審査の対象ではなく、勤務先を確認する材料として使われる場合が多いと考えておきましょう。

5 直近3年の収入

不動産投資 属性 直近3年の年収
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直近3年の年収が見られます。

年収の証明として、直近3年分の確定申告書が必要となります。

収入を判断される際には、収入の多さもそうですが、それよりも「安定した収入が得られているかどうか」を重要視されます。

3年間のうち1年間に大きな収入があるよりも、3年間継続して安定した収入を得ている方が信用が高くなります。

6 金融資産などの資産状況

不動産投資 属性 資産状況

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融資額に近いかそれを超える金融資産を既に保有していれば、返済に関して金融機関側のリスクがなくなるため、より属性が高いと判断されます。

預金、株、保険、確定拠出年金などは年収の額と金融資産の額を比較して判断されます。

当然ながら金融資産は多ければ多いほど評価が高いです。

多くの金融資産は、お金をためるだけの金融リテラシーを持っていることを証明できます。

住宅ローンで落ちる方のパターンは、収入が多いのに金融資産が極端に少ないこと。年収1000万円を超える高所得者であっても、浪費の癖がある人は多く、金融資産のない方は審査に落ちてしまいます。

年収に対して金融資産があまりにも少ない場合、浪費家であるとの判断がされた場合融資が厳しくなります。

7 住居情報

不動産投資 属性 住居情報

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金融機関の見方として覚えておきたいのは、一般的にはローン残高がある持家は融資審査において負債とみなされるということ。

ただし、特に営業エリアが限られている地方銀行や信用金庫などは、自宅を持っていると賃貸と異なるため、すぐに転居したり家を売却したりすることが難しいため、その点では安心でき評価が上がる場合も。

持ち家の場合は居住年数が1年未満であっても問題ありませんが、賃貸の場合は1年未満だと不利になることがあります。借金から逃れるために短期間で転居を繰り返す人もいるためです。

8 信用情報

不動産投資 属性 信用情報

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借入状況、債務残高、返済状況、返済の遅滞の有無など。

信用情報での判断は不動産融資の審査に限らず、ローン全般で判断される項目です。

個人の借入は基本的に個人信用情報機関に登録されますので、金融機関は、他社の借入状況「どこから、いくら借りているのか」を知ることができます。

他行や消費者金融からの借り入れの有無や返済状況、返済の遅延などがあるかどうかを判断されます。

当然ながら返済が滞っていたりブラックリスト入りしていたりすれば、融資は非常に厳しくなります。

ですから、他社からの借入が多いと、新たな借入は難しくなるということです。いろいろなところから借入をしている人は、多重債務になって返済が難しくなるケースが多いと考えるからです。

ただし、もちろん、年収が多かったり、金融資産が多かったりする人の場合はこの限りではありません。

9 他社件数や利用状況

不動産投資 属性 利用状況

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先ほど述べたように他行や消費者金融からの借り入れの有無や返済状況、返済の遅延などがあるかどうかを判断されます。

仮に「他社で100万円借入がある人」と、「他社で50万円借入している人」はどちらが属性が高いかといえば、これだけの情報を見れば借入の少ない50万円の人の方が属性は高いといえます。

しかし実際は「他社で50万円の人」は3件利用していて、「100万円の人」は2件利用している場合は後者の方が属性が高いと判断されます。

不動産投資 属性 返済状況

逆に、他社件数が多いのに残高が少ない方は属性が低いとされてしまうのです。貸しているお金が多ければ多いほど、その業者はその人の属性が良いと判断していると推察できます。

つまり他社残高よりも件数が重視されるといっても過言ではありません。

10 連帯保証人の有無、属性

不動産投資 属性 連帯保証人の有無

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連帯保証人は自分の両親などでも可能ですが、金融機関からの信用は配偶者が一番信用されます。

事前に配偶者の同意と、配偶者の両親の同意を取り付けておくのが非常に大切です。

また連帯保証人の属性、特に安定した収入がの有無も判断されます。

まとめ

今回は「属性」についてご紹介してきました。

不正申込を排除するため、ローンの審査の開示はほとんど行われていません。

個人信用情報の以外の属性は、決して1つの情報だけで審査を決定するということはありません。

そのため1つの属性が悪くても他の属性情報でカバーできる場合も少なくありません。

数ある属性情報の中で、自分の強みと弱みをしっかり把握して審査の判断材料とすることが重要です。

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