不動産投資ローンを組む際の頭金とは?4つのポイントを確認!

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「頭金〇〇万円」「フルローン可」といった不動産投資ローンに関する売り文句を見かけたことはありませんか??

自己資金の持ち出しを少なくできることはたしかに魅力的ですが、必ずしもメリットばかりではありません。

今回は頭金に関しての基本的な知識をご紹介していきます。

画像出典:https://hedge.guide/feature/what-is-the-proper-amount-of-down-payment-for-the-mortgage-loan.html

1 年収に対してどれぐらい融資が可能なのか

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出典:http://www.bankerfintech.com/entry/online-lending-boom

不動産投資ローンをいくらぐらい借りることが可能なのかは、不動産投資を検討されている方なら必ず気になるポイントではないのでしょうか。

勤務先の与信度や資産状況、借入状況などによっても大きく変化しますが、一般的には融資限度額は年収の5倍~10倍程度と言われています。

例えば年収500万円の方であれば、2,500万円~5,000万円くらいの物件が不動産投資ローンで購入することができる計算となります。

この価格帯の物件は、都心のワンルームマンション1戸~2戸ほどの相場感。そのためサラリーマンにはワンルームマンション投資が人気です。

もちろん、年収の10倍以上のローンを借りることも決して不可能ではありません。

その場合は、不動産投資の初期費用を自己資金でまかなえることに加えて、配偶者や親族の資産といった詳細まで審査される可能性もありますので、仲介会社にしっかり確認しておきましょう。

2 頭金はどれぐらい用意すべきなのか

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出典:http://www.tamahome.jp/info/tips/money/038

「売買代金の分割払いの約束があるときに、買い主が最初に支払うべき金額」が頭金です。

例えば5,000万円のマンションを購入した場合、頭金が500万円であれば、残りの4,500万円をローンで支払います。

一般的には、その収益物件の価格の10%から20%程度は頭金として自己資金を投入する必要があるといわれています。

つまり、自己資金でまかなえない残りの80%から90%は借入などによって資金調達を行う流れが主流です。

物件価格1~2割程度の頭金は絶対必要!という仲介会社もいれば、頭金ゼロのフルローンでの購入を勧める仲介会社もいます。

実際これはどちらも正解で、あなたが頭金について何人かに相談したとしても様々な回答が返ってくる可能性が高いのです。

各自の回答が様々な理由としては、「銀行や金融機関で基準が違う」ことがまず挙げられます。

購入する物件の価格や融資を受ける方の「属性」によって、金利や返済年数等の条件の違いが大きく出てしまうのです。

金融住宅支援機構のアンケート結果によると、

頭金の割合が2割以上必要と回答した金融住宅支援機構 29.2%

頭金の割合が1割以上必要と回答した金融住宅支援機構 1.5%

頭金はゼロでも大丈夫と回答した金融住宅支援機構 51.0%

このような数字が出ており、約3割ほどの金融住宅支援機構・機関は2割以上の頭金が必要と回答しており、半数以上の回答が頭金はゼロでも大丈夫とのことです。

2-1 頭金の目安

あくまで「一般的な目安」としては、通常は物件価格の1割の頭金が必要になります。

具体的な金額は、前述のように物件価格や属性、さらに選ぶ金融機関の違いなどによって大きく変化し、とても変数が多い話になってしまいます。頭金や融資額を検討していく中ではしっかりとプロに相談しながら進めていくことをおすすめします。

2-2 「土地」と「建物」

「所有している土地に建物を建てる」タイプの土地活用と、「土地や建物を一緒に購入するタイプ」の2種類に分けた時であっても頭金は変化してきます。

借り入れがより多く必要になるのは、土地の値段も借り入れの額に含まれる「土地や建物を一緒に購入するタイプ」です。

銀行で使う原価法による概算評価額が、融資を受ける予定の物件の売値に近ければ、頭金なしのフルローンが組める可能性が高いと言われています。

2-3 頭金ゼロの場合

頭金ゼロでの不動産経営を検討される方ももちろんいらっしゃいます。

自己資金の持ち出しが少ない頭金ゼロでのスタート、これは決してマイナスなことではないのですが、裏を返せば「返済すべき原資が多くなってしまう」ということになります。

返済原資が多くなるということは、支払うべき利息が増えるということとイコールになりますので、「自己資金は少ない場合、同時に返済総額が大きくなってしまう」ということを考慮の上計画を立てなければなりません。

例を見て考えてみます。

3,000万円の物件を金利3%、35年ローン、「頭金ゼロ」で借りた場合の「返済総額は4,849万円」

3,000万円の物件を金利3%、35年ローン、「頭金100万円」で借りた場合の返済総額は「4,687万円」

上記2パターンを見てもわかるように、将来の返済額が多少変化します。

2-4 諸費用について

「頭金ゼロ」を検討する際に必ず留意しておきたいのが、「不動産投資を始める費用がゼロということではない」という点。

不動産投資を開始する際、不動産の登記費用や印紙代などなどの「諸費用」と呼ばれるお金がかかります。これは物件価格の約5%~7%程度の金額と考えておきましょう。

3,000万円の物件であれば150万円前後の初期費用が発生するという計算になります。

余談ではありますが、頭金ゼロではなく、逆に数百万円から数千万円を頭金として入れておくと、返済の金利条件が大幅に優遇されることがあるのです。

金融機関にとって頭金を多く入れることができる方ということは、それだけ「返済能力が高く、そのためにリスクが低い貸し先である」という認識となります。

そうなると他の人に比べて金利を安くしてでも取引を行いたい相手として考えてもらえるケースも。

もし手元に余剰資金がある方は、頭金を交渉材料にしてみるのもいいかもしれません。

3 頭金に関係してくる他の要因

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出典:http://okaneinfo.net/archives/1512

必要な頭金の額が対象となる物件や投資を行う人によっても変化してくることは、すでに記載した通りです。

ここからは、不動産投資やアパート経営を始めるのに必要な頭金の金額に影響する審査項目を説明していきます。

実際の審査項目は銀行や金融機関によっても変化しますが、ここでは審査対象になる各要素を紹介していきます。

3-1 属性

銀行や金融機関が、貸し倒れリスクを回避でき、安定して返済してくれるか信用する判断基準の1つとなるのが「属性」。

「属性」とは、

  • 融資の申込人がどのような勤務先に勤めているのか
  • 勤務先には何年勤めているのか
  • 年収はどれぐらいか
  • 転職歴はあるのか
  • 勤務している会社の財務内容はどのようになっているのか
  • 退職金や年金がどの程度あるのか
  • 資産はどの程度保有しているのか
  • 家族状況はどうなのか

などなど、その人を取り巻く環境を示すものです。

サラリーマンや公務員の方が融資を受けやすい背景がまさにこの「属性」によるものです。

社会的に信用がある組織で勤続年数が長い方も多いことから、組織に対する信頼性を担保に融資が実施されます。

逆に収入が安定しにくいと判断される個人事業主や会社代表の方は、審査がサラリーマンや公務員の方より厳しくなるケースもあります。

しかし、決算内容、年収、自己資金、所有している資産、その他の要因で審査が通るケースも多々あります。

よって、とにかく購入意思を示し、銀行に何度も審査を出してみることが大事です。仲介会社と相談し、いろいろな銀行に向けて申込みを出してみましょう。

3-2 新築物件か中古物件か

購入する物件が新築物件か中古物件かでも頭金は変化してきます。それは物件が新築か中古かでローンの借入が可能な期間が異なってくるためです。

さらに新築と中古で頭金が異なる理由として、諸経費の違いも影響してきます。

新築物件の場合、建築した業者(売主)から直接購入する場合が多いため基本的には仲介手数料はかかりませんが、中古物件の場合は売買を斡旋する仲介業者が間に入っている場合が多いので、仲介手数料が必要なケースもあります。

ただ、新築物件は新築プレミアムで購入金額が高くなっている場合もあるため、しっかりと新築と中古のメリット・デメリットを考えた上で判断することが大事です。

3-3 購入物件のグレード

住宅ローンの場合、借りる方の返済能力を審査しますが、不動産投資やアパート投資の融資の場合は、融資の対象となる物件についても審査することがほとんどです。

そもそも賃貸として成り立つのか、物件の価格、収益性や構造、築年数、立地等も調べていきます。

その上で、銀行や金融機関は、収益性や物件の価格によって融資額を、構造や築年数によって返済年数を決めています。

融資額や返済年数は最初に必要な資金を決める重要な要素になります。

3-4 融資を受ける銀行、金融機関

属性、物件で融資を行うかを判断しますが、融資金額、返済年数、金利、融資等の具体的な条件は融資を受ける銀行や金融機関によって異なります。

融資を受ける際の金利は、運用時の利回りにも影響が出てくるため、銀行、金融機関選びは極めて重要になってきます。

3-5 金融の市況や国の政策

銀行、金融機関の融資は「引き締め」の時期と「緩和」の時期に別れており、市況や政策などによって、情勢が変わってきます。

前までお金を貸してもらえなかった方が急に借りることができるようになることもあれば、その逆ももちろんありえます。

また、必要な資金も金融の市況によって変動します。

頭金の必要額が少ないのは金融が緩和されている時期と考えて問題ないでしょう。

政策や市況をこまめに確認していると、前は購入することができなかったのに、購入するチャンスが巡ってくることもあります。

まとめ

今回は頭金に関しての基礎知識を紹介してきました。

不動産投資を始める際の計画時に参考にしてみてください。

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