不動産投資の際に重要な借地権とは?5種類を解説します!

不動産投資 融資 借地権付き物件

不動産投資の借地権付き物件。

なかなかメリットやデメリットが判断しにくい方も多いのではないでしょうか?

今回はそんな借地権について詳しく0から紹介していきます。

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1 借地権とは?

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建物の所有を目的とする、地上権又は土地の賃借権の事を言います。

簡単にいえば、「第三者の土地を借りて、その土地に自分の家や建物を建てられる権利」を意味します。

「借地権のある土地に建てられた建物」であれば、土地は地主のものですが、建物は住んでいる人のものという区別になります。

借地権には「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」の2つがあります。

「第三者の土地を借りて、その土地に自分の家や建物を建てられる権利」は「借地借家法に基づく借地権」に該当します。

借りる人の事を「借地権者」と呼び、貸す側の事は「借地権設定者」や「底地人」と呼ばれます。

一方、「民法上の借地権」は、「建物所有を目的としない土地の賃貸借」のことを意味します。

簡単な例としては、月極駐車場などが該当します。

そのため不動産投資に関係してくるのは「借地借家法に基づく借地権」がメインになります。

2 5種類の借地権を理解しておこう

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現行の借地借家法では、借地権は5種類存在します。

2-1 借地権

平成4年8月1日以降に借地契約が成立した新法での借地権(普通借地権)と、戦前からの旧法に基づいた借地権の両方が存在します。

新法での借地権の場合は、存続期間は一律30年。契約期間満了後でも借地人が希望すれば契約の更新ができます。

当事者間の合意があれば、この期間よりも長く設定することも可能です。

新法と旧法に関しては後ほど解説します。

2-2 定期借地権

定期借地権は、決められた期間内のみ土地を貸し出す借地権のこと。

期間満了した際、借地人は土地を更地にして地主に返還する必要があります。

返還の時期が明確ではない旧法での借地権に対し新たに設けられた制度でもあります。

現行の法律下で結ばれた借地権の多くはこの定期借地権です。

定期借地権は、さらに、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類に分かれていきます。

2-3 一般定期借地権

契約期間満了に伴って借地契約を終了し、更新されない借地権。

借地権者は建物を取り壊して、更地にして地主に返還しなくてはならなりません。

借地権の存続期間は50年以上。

2-4 建物譲渡特約付借地権

借地契約後、30年以上が経過した時点で地主が建物を買い取る契約の借地権。

多くのマンションなどはこの借地権契約の対象になります。

契約期間が満了し、建物が譲渡された後に借地人が引き続き居住を希望する場合は、一般的に建物の借家契約を締結します。

2-5 事業用定期借地権

事業用の建物所有を目的とした定期借地権で、期間は10年以上50年未満。

借地契約終了後は、借地人の負担で建物を取り壊し、土地を地主に返還します。

家電量販店やコンビニなどの路面店出店で多く採用される契約方式でもあります。

3 旧法と新法の違い

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平成4年に改正された借地借家法は「新法」、それ以前の契約は「旧借家法」と区別されます。

違いとしては、

新法では上述の「定期借地権(一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権)」が制定されました。

借地権が改正された背景としては、旧法では借地権者の権利が優遇されるケースも多く、地主が土地を返してもらえないことなどが挙げられます。

また、借地権の存続期間も旧法では堅個、非堅個によりそれぞれ異なりましたが、新法では建物の構造にかかわらず最低30年 (それ以上の期間は自由) とされました。

4 借地権物件とは?

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土地付きの建物が流通する際、その建物がある土地の所有権ごと取引されるのが一般的です。

この土地の権利が所有権ではなく借地権である物件のことを「借地権物件」といいます。

借地権物件の場合、建物の所有権は購入者のものなのですが、土地は借地権なので「借り物」の状態で購入することになります。

借り物の状態ですが、ここに「借地権」という権利が保障されますので、その土地を利用する権利は購入者のものとなります。

法律上認められた権利なので、借地権はそのまま相続財産の対象にもなります。

5 借地権物件のメリット

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5-1 土地を購入しないために価格が安い

投資不動産を購入する際に、土地の所有権は価格の中でも大きな比重をしめています。

ですが、借地権付き物件の場合は所有権ではなく借地権を購入するので、所有権と比べると安価になります。

一般的に3~4割程度価格が安くなるとされており、場合によっては半分程度で購入できるケースもあります。

価格が安いということは、物件購入のハードルが下がることになります。自己資金を多く用意できる人にとっては手の届く物件の選択肢が広くなるのもメリットと言えますね。

5-2 投資利回りが高い

投資不動産の利回りは、「年間の家賃収入÷物件取得価格」で算出します。

借地権付き物件は購入価格が安いため、その分だけ分母が小さくなり、投資利回りを向上させることができます。

5-3 税金が安い

不動産投資には多くの税金が関わってきます。

その中で「不動産を所有している」ことに対する税金は、借地権付き物件を購入した際は関係しないのです。なぜなら所有者は地主であり、固定資産税や都市計画税は所有者に課税されるためです。

借地契約に基づいて地代を支払う必要はありますが、これは必要経費なので損金として処理することができるのもメリットです。

6 「新法借地権」よりも「旧法借地権」の物件が狙い目

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借地権付き物件として不動産投資の対象となることが多いのは、旧法と新法のうち、旧法が適用されている物件です。

この旧法が適用されている土地は「地主の権利よりも借主の権利が大きな借地権」がある土地なのです。

新法の借地であれば、条件次第では地主の意向によって借地契約を終了させることができるため、借地権付き物件という前提がいつ崩れるか分からないというデメリットがついて回ります。

そのために、新法借地権の物件が投資向け物件として流通することは決して多くありません。

一方で、旧法の借地権が適用される物件であれば、借地権がなくなってしまう可能性が低いため、不動産投資の対象として流通させることが可能です。

旧法借地権は地主の意向だけで借地契約を終了させることができず、よほどの事由がなければ借主が返すと言わない限りは土地を利用し続けることができてしまいます。

不動産投資の対象として検討する際には「旧法借地権なのか否か」を必ず確認するようにしましょう。

7 借地権物件を購入する際の銀行融資はどうなるの?

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借地権物件の購入を検討する際、金融機関からの融資がどうなるのかは気になるところ。

定期借地権の場合、融資を行ってくれる銀行は多くはありません。

理由としては、定期借地権は「契約の満了にあたり借地契約が確定的に終了する契約」であるため、銀行として定期借地権を担保価値として見ることは難しいためです。

しかし旧法賃借権では少し解釈が変わり、金融機関の融資ハードルはやや低くなります。

とは言っても新築物件の場合などがメインになるため、築古の物件での融資はやはりハードルが高くなってしまうようです。

借地権物権は最悪の場合、土地を地主に返さなければいけないというリスクが伴います。

万が一建物がぼろぼろになる、災害などでなくなってしまうなどした場合は借地権は終了してしまうのです。

通常建物を管理している限り建物が滅失してしまう可能性は極めて低いのですが、金融機関としては全てのリスクに対する対応策を整理した上で融資を行うために、建物滅失リスクへの対応策を購入希望者に対して求めてくる場合もあります。

さらに、土地の権利が所有権である物件が多数ある中で、あえて借地権物件に融資する必要性があるのかという点でも指摘される可能性も。

などなどを考慮した場合、借地権物件では融資を組成することは通常よりハードルが高くなってしまうのです。

8 信用棄損などで次の物件購入に支障は出るの?

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「借地権物件を購入すると次の物件を購入することができない」といった話を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか??

このような話がよく聞かれる理由として考えられるのは、「借地権物件は金融機関にとって積算価格が低いため、信用棄損と考えられてしまう」という観点です。

例えば、積算価格が低い物件に対して高額の融資を組んだ場合であったとして、結論から言えば2棟目の購入にあたって信用棄損となってしまう可能性は低いです。

借地権の場合も担保価値が低いという点では積算価格が低い物件と同じように考えることができますが、「担保価値が低いこと」と「2棟目の物件の融資可否」はほとんど関係しません。

融資する側としてはローンの返済をしっかりしてくれるが重要であり、毎月の収支がしっかりと回っている事が積算価格よりも重要になってきます。

9 借地権物件の売却は時間がかかる?

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借地権物件の場合は当然ながら買手が限られるため、売却に時間がかかってしまうと懸念される方もいらっしゃるのではないでしょうか?

この点に関しては「YES」とも「NO」とも言えます。

不動産はマーケット商品なので、市況価格と比べて安ければ買手は必ず出てきます。

借地権物件の場合、「土地の権利が所有権の場合と比べて安い価格で買うことができる」というのが一般的な認識であり、その価格が他の買主にとって魅力的であればもちろん買主は見つかります。

ですが、上述のように融資を受けることが難しいというのは事実ですので、1億円を超えるような高額物件の場合は、買手の絶対数が少なくなります。

その場合は買手を見つけることが難しくなってしまう可能性があるという点には注意しましょう。

まとめ

今回は借地権に関してご紹介してきました。

借地権付きの物件は金融機関からの融資や、キャッシュフロー、出口戦略も含めて多角的に検討する必要があります。

初心者向けの案件ではないこともしばしばあるため、検討する際はプロに相談しながらすすめていきましょう。

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