フリーターが不動産投資の融資を受けるには?方法を解説!

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不動産投資を行う際、多くの場合は金融機関から融資を受けて物件を購入します。

しかし、もしあなたがフリーターであったとしたら、どうでしょうか?

今回は、「フリーターの方でも不動産投資の融資を受けることができるのか?」という点について詳しく考えていきます。

画像出典:http://real-estate-consultant.net/housing-loan-real-estate-investment-risk/

1 フリーターでも融資の見込みはゼロではない

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結論から申し上げると、フリーターの方でも不動産投資にかかる融資の見込みはゼロではありません。

ただし、「かなり厳しい」というのが現実と言えるでしょう。

金融機関によって要求される審査の基準は様々ですので、しっかりと準備を行い、自分の身の丈にあった金融機関を選択することが重要なのです。

そのためには、一般的に金融機関の注目する審査項目や要求されるハードルについてあらかじめ理解しておく必要があるでしょう。

入念な計画さえあれば、可能性はゼロではありません。

2 一般的な金融機関が融資審査で注目する3つのポイント

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フリーターであっても正社員であっても金融機関が注目するポイントは同じです。

不動産投資ローンの融資審査において、融資担当者はどのような点に着目して審査を行なっているのか押さえておきましょう!

審査では諸般の事情が考慮されますが、主に以下の3つが大切となってきます。

  • 購入する収益不動産自体に高い担保価値があるか
  • 運用を通じて安定した収益を出すことができるか
  • 年収や勤務先など信頼に値する属性情報か

それでは各項目の詳細について見ていきましょう!

2-1 購入する収益不動産自体に高い担保価値があるか

金融機関の融資審査では「収益不動産自体の担保価値」が重要視されます。

理由は単純、金融機関は「貸したお金が戻ってこない(貸し倒れ)」リスクを最も警戒しているからです。

例えば、融資先の収益不動産のパフォーマンスが予想よりも低く、返済ができなくなってしまったケースを考えてみてください。

借主が不動産収益から返済金額を捻出できない以上は、当該不動産を競売にかけて売却し、その売却金額を返済に充当する他ないでしょう。

つまり担保価値 = 売却金額が高ければ高いほど、金融機関は貸し倒れのリスクが低くなるのです。

融資金額を上回る高い担保価値を有しているのが金融機関としては理想であり、安心して融資を行うことができるというわけです。

2-2 運用を通じて安定して収益を出すことができるか

不動産投資を事業とする以上は、毎月しっかりと収益を出せる見込みがないと話になりません。

安定した収益を出すことができなくなるということは、すなわち不動産投資ローンの返済ができなくなってしまうことを意味しているからです。

住宅ローンは「住むこと」を目的としていますが、不動産投資ローンは「稼ぐこと」を主たる目的としている以上、当然求められる審査項目と言えるでしょう。

ちなみに物件の収益力は、「実質利回り(グロス利回り)」という指標で算出されます。実質利回りは以下のような方法で算出可能ですので、押さえておいてください。

・実質利回り = (満室時の年間賃料収入 − 修繕費や公租公課などの諸経費) ÷ 不動産購入価格 × 100

この実質利回りが高ければ高いほど、金融機関からの評価が高くなるという仕組みです。この考え方を収益還元法と呼びます。

2-3 年収や勤務先など信頼に値する属性情報か

融資審査では、本人の住所、年収、勤務先、勤続年数などの属性情報も重要視されます。

属性情報とは主に以下のような項目があげられます。

  • 住所・氏名・生年月日・連絡先
  • 勤務先・勤務先の住所・勤務先での役職・勤続年数
  • 現在の借り入れ状況や履行遅滞の有無などの信用情報全般
  • 直近の年収(基本的には直近3年間)
  • 金融資産(貯金や株など)の有無

項目は多岐に渡りますが、要するに、金融機関に見られる「公的なプロフィール」とでも考えておいてください。

ちなみに信用情報機関のデータも参照されるため、このプロフィールで嘘をついても確実にバレてしまいます。

余談ですが、金融機関とは基本的に旧来の日本的な考え方の色濃く残る場所です。

「勤務先の会社は上場しているのか?」「本人の社会的なステータスは?」などを融資審査の評価対象としています。

属性情報は「フリーターでも不動産投資ローンを受けられるか?」という本題においても、ボトルネックになってくる審査項目の一つと言えるでしょう。

3 フリーターが不動産投資ローンを申し込む際にぶつかる2つの壁

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フリーターの方が、不動産投資ローンを申し込む際に必ずと言ってよいほどぶつかる壁があります。

「勤続3年以上」の壁

「当行指定の保証会社の保証を受けれる方」の壁

しかもこれら2つの壁は「融資審査」段階ではなく、「申し込み」段階で要求される条件です。

条件を満たしていなければ、不動産投資ローンの融資審査の申込みが受理されないことを意味しています。

3-1 「勤続3年以上」の壁

不動産投資ローンの多くは、申し込みの段階において「同一勤務先に3年以上勤務していること」を求められます。

例えば、不動産投資初心者にも人気の静岡銀行アパートローンの申し込みでは、以下のような条件が設けられています。

安定継続した本人年収が 100 万円以上あり(今後も見込まれ)、同一勤務先に 3 年以上 勤務、または同一事業に 3 年以上従事されている方

出典 : 静岡銀行アパートローン(変動金利型)商品説明

要するに正社員の場合は同一勤務先に3年以上、個人事業主の場合は同一事業に3年以上従事していることが最低条件とされているのです。

これを満たすことができなければ、原則として足切りとなってしまいます。

金融機関としては、コロコロと勤務先を変えてしまうような方よりも、一箇所に継続して勤務している安定感のある方に融資を行いたいと考えるは当然です。

勤務先のよく変わる可能性が高いフリーターの方にとっては、この項目はハードルが高いケースも少なくありません。

3-2 「当行指定の保証会社の保証を受けれる方」の壁

「勤続3年以上」という条件に加えて、「当行指定の保証会社の保証を受けれる方」という項目が設けられている場合もあります。

保証会社とは、借主が債務不履行に陥った際に代わりに弁済(代位弁済)を行なってくれる会社のことです。

金融機関としては貸し倒れのリスクをもっとも警戒していますので、万が一のことを考えて指定の保証会社へのサービス加入を必須条件としているのです。

そしてこの保証会社のサービスに加入するためには、融資審査とは別個で保証会社の審査を受ける必要があります。

保証会社も無条件に返済を肩代わりする訳にはいきませんから、保証会社の保証サービスに加入を希望する方の審査を行います。

収入等の属性面で不利なフリーターの方にとってこの保証会社の審査は厳しいものです。

しかもこの審査に通過できなければ、保証会社の保証を受けることができません。それはつまり、不動産投資ローンの申し込み条件を満たせないということを意味します。

4 メガバンクや地銀から融資を受けることは難しい

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誰でも一度は耳にしたことのあるような、メガバンクでは融資審査基準は非常に高く設定されています。

地方銀行もメガバンクほどではありませんが、有力地銀ならばそれに匹敵するレベルの高い審査基準が設けられているのも事実です。

融資審査のハードルが高い分、金利なども1%台であったりと非常に優遇されているため、もし融資を受けることができればアドバンテージになることは確かです。

具体的な年収のレンジとしては、800万円 〜 1,000万円程度が理想とされていますが、年収が高いからといって確実に融資を受けれる訳ではありません。

そのためフリーターの方のように、アルバイト等で生計を立てている場合はかなり厳しいと言えるでしょう。

5 フリーターはどうすれば不動産投資の融資を受けられるのか?

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冒頭でも説明した通り、「フリーターの方が不動産投資の融資を受けられる可能性はゼロではないが、はかなり厳しい」というのが現実です。

ただし、申込先の金融機関の審査のハードルや、ご自身の金融資産の額次第では融資審査を通過できる可能性もあります。

5-1 ノンバンク系の金融機関を中心に申し込んでみる

メガバンクや地方銀行の審査基準は非常に高く設定されているという旨はすでに説明しました。

なのでフリーターの方はこのような大手の金融機関ではなく、ノンバンクを中心に申し込んでみることをオススメします。

ノンバンクとは要するに「貸付業務のみを行う金融機関」のことです。

不動産投資で利用される代表的なノンバンクの例としては、セゾンファンデックスや三井住友トラストローン &ファイナンスなどが挙げられるでしょう。

担保物件や保証人が不要で審査が簡易な分、金利が高く貸付上限額も低いのが特徴です。

そのため一棟アパート購入には向きませんが、ワンルームなど区分物件の購入には使えるでしょう。

5-2 政府系の金融機関に申し込んでみる

ノンバンクの他にも、政府系の金融機関に申し込んでみるのも一つの手段です。政府系の金融機関としては、日本政策金融公庫が挙げられます。

日本政策金融公庫とは、社会的弱者の方々の自立を支援するための金融サービスを提供している特殊会社です。

通常の金融機関と異なり、勤続年数や年収などによる足切りもなく、誰でも申し込むことができます。

特に女性、若者、高齢者の方々を融資金額、融資期間、金利面等で優遇しているのが特徴です。

ただし、その貸付期間は最大でも20年と短めなので、毎月の返済ペースを考えると必然的に高利回りの物件が対象となってしまいます。

加えて事前に入念な事業計画を立てて書類にする必要があるため、通常の銀行よりも様式に関しては厳格です。

5-3 コツコツと十分な金融資産を蓄えておく

金融機関は、万が一の際にすぐ動かせる現金の多さを重視します。

たとえフリーターの方で毎月の収入が少なくても、株や貯金など潤沢な金融資産を有していれば、融資が下りる可能性もゼロではありません。

不動産投資を行う将来を見据えてあらかじめコツコツと準備していれば、不動産投資の融資を勝ち取ることもできるかもしれないのです。

融資審査において、金融資産に勝る武器はありません!

まとめ

今回は、フリーターの方でも不動産投資の融資を受けることができるのか?という点に着目してご紹介しました!

一般的に「フリーターではどこも貸付など行なってくれない。」と考えられてしまいがちですが、必ずしも可能性はゼロではないと言えそうです。

その分、通常の正社員の方よりも、一層丁寧な計画と準備が必要になってくるのも事実でしょう。

金融機関から「この人にならお金を貸しても大丈夫」と信頼してもらえるように努めることが大切です。

そして、もし一審査を通過できなかった場合にも諦めてはいけません。

根気強く申し込みを行い、融資を獲得する可能性を少しでも高めていきましょう!

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