りそな銀行の不動産投資ローンのメリット4点とデメリットを解説!

不動産投資 融資 りそな銀行

東京や大阪にお住まいの方なら、りそな銀行の預金口座を保有している方も多いのではないでしょうか?

今回はりそな銀行が展開している不動産投資ローンのメリットやデメリットを中心に詳しくご紹介いたします。

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1 りそな銀行とは?

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出典 : https://www.photo-ac.com/

りそな銀行は、大阪の大和銀行と埼玉のあさひ銀行が合併して2001年に誕生しました。

一時は過小資本問題から公的資金の注入によって国有化されたこともありましたが、2011年には公的資金の返済を終え、実質的な経営権を回復するに至ります。

現在は全国に300店舗以上の支店を展開し、有力都市銀行の一つとして数えられるほどの高い知名度を誇っています。

営業エリアは、大阪や東京などの都心部が中心となっているため、都市銀行というよりも地方銀行に近い性質を持った銀行と言えるかもしれません。

余談ですが、りそな銀行の「りそな」とはラテン語で「resona(共鳴せよ)」という意味で、「お客様の声に耳を傾け、共鳴し、響き合いながら、揺るぎない絆を築いていこう」という思いが込められているそうです。

ラテン語を会社名にしている都市銀行はりそな銀行の他にありません。

以下、株式会社りそな銀行の会社概要まとめです。

会社名 :株式会社 りそな銀行(Resona Bank, Limited.)

設立 : 1918年5月15日(営業開始日2003年3月3日)

本所所在地 :〒540-8610 大阪市中央区備後町2丁目2番1号

代表取締役社長 : 東 和浩

資本金 : 2,799億円

事業内容 : 預金業務、貸出業務、有価証券売買業務・投資業務、為替業務全般の銀行業

従業員数 : 9,584人

店舗数 : 328店/ ATMは553ヵ所

格付け : A−1(スタンダード&プアーズによる格付け)

公式ホームページURL  : http://www.resonabank.co.jp/

2 りそな銀行 不動産投資ローンの概要

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りそな銀行では、不動産賃貸事業を行う方を対象として主に「保証付きアパート・マンションローン」と「非保証のオーダーメイド型アパート・マンションローン」の2種類を展開しています。

非保証のオーダーメイド型だと融資金額の上限が3億円となりますが、その分融資審査がかなり厳しいため、今回は「保証付タイプのアパート・マンションローン」を中心に説明させていただきます。(以下、アパートローンと表記します。)

りそな銀行のアパートローンの申し込みに必要な最低条件は以下の通りです。

  • お借入時の年齢が満20歳以上の方。ただし、団体信用生命保険に加入される場合は、お借入時の年齢が満20歳以上70歳未満の方で、最終ご返済時の年齢が満80歳未満の方
  • 日本国籍の方、永住許可を受けている方、または特別永住者の方

参照:りそな銀行アパート・マンションローン商品説明

また借り入れ金額は100万円以上1億円以内、融資期間は1年以上30年以内です。

資金の使途は、賃貸用住宅の新築・改築・増改築・修繕の他に、他行のアパート・マンションローンの借り換え費用にも利用できますが、土地購入費用には使えません。

金利タイプは、2年・3年・5年・7年・10年の固定金利選択型と変動金利型の2種類から選ぶことができます。

3 りそな銀行から融資を受ける際のメリット

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りそな銀行から融資を受ける際の主なメリットとして、以下の4つが挙げられます。

  • 収益還元法のみを採用している
  • 金利が低い
  • 耐用年数の評価が都銀の中では優しい
  • 新設法人にも積極的に融資をしている

3-1 収益還元法のみを採用している

りそな銀行は物件の評価方法として「収益還元法」のみを採用しています。

一般的な銀行では収益還元法と積算法の両方を用いて評価しますので、収益還元法のみで評価を行うのはとても珍しいと言えるでしょう。

  • 収益還元法・・・対象不動産が将来生み出すことが期待される収益を求めることによって、対象不動産の価格を求める手法
  • 積算法・・・土地と建物それぞれの担保評価に即して対象不動産の価値を求める方法

収益還元法のみを用いた場合には、必然的に利回りの高い物件が有利となります。

残存耐用年数は少ないけれど高利回り、というような物件を購入する際にも味方になってくれるはずです。

3-2 金利が低い

りそな銀行の金利は、平均して1%〜1%台後半と非常に低い利率が設定されています。

金利を抑えることができれば支払い総額も相対的に小さくなるため、10年・20年先の手元に残るお金を増やすことに繋がります。

もちろん本人の属性評価や物件の担保価値、金融資産等によって金利は多少変動しますが、いずれにせよ1%台である可能性が高いです。

中には1%を切るという、住宅ローン並みの金利で融資を引いている猛者もいるようですが、それはあくまでごく限られたケースのようです。

とは言ってもりそな銀行から融資を受けることができれば、この金利の低さは間違いなく大きなアドバンテージになります。

3-3 耐用年数の評価が都銀の中では優しい

三井住友銀行・みずほ銀行・三菱UFJ銀行といった3大メガバンクを中心とした都市銀行の多くでは、「経済残存耐用年数」という厳格な評価方法を採用しています。

経済的残存耐用年数とは、物理的要因・機能的要因・経済的要因による劣化を総合的に考慮して、建物が経済的に地域社会の中で稼働できる残りの寿命のことです。

この経済的残存耐用年数の観点から評価を行った場合、残存耐用年数の評価が厳しくなり、融資期間が短くなってしまう傾向があります。

一方りそな銀行はというと、世間的な認知度の高い都市銀行であるにも関わらず一般的な法定耐用年数を用いた評価方法を採用しています。

例えば、築25年の鉄筋コンクリート構造物件を購入する場合を考えてみましょう。

経済的残存耐用年数を評価基軸とすると、鉄筋コンクリート構造建物でも40年が上限となりますので、40年−25年で最大でも15年という融資期間となってしまいます。

これだと毎月の返済金額によっては、キャッシュフローを圧迫してしまう可能性もありますよね。

一方で法定耐用年数を評価基軸とすると、鉄筋コンクリート構造建物は47年ですので、47年−25年で22年が残存耐用年数です。その差はなんと7年!

つまり法定耐用年数で評価を行った場合には比較的長期間の融資も下りやすく、キャッシュフローにゆとりを持った運用が実現できる可能性が高まります。

3-4 新設法人にも積極的に融資をしている

一般的に、融資実績のない新設法人への融資に対しては消極的な姿勢を示す金融機関が多いとされています。

なぜなら融資を申し込む時点で、最低でも2〜3期分の黒字決算書を提出する必要があるからです。

その一方でりそな銀行は、新設法人であっても積極的に融資を行ってくれる場合が多いとされています。

もちろんそれなりに属性評価の高い方でなければ難しいかもしれませんが、立ち上げたばかりの法人であっても一度はりそな銀行のアパートローンに申し込んでみる価値はあると言えるでしょう。

新設法人だからといって門前払いされたりすることはまずありません。

4 りそな銀行から融資を受ける際のデメリット

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都市銀行特有の金利の低さと、耐用年数評価手法の緩やかさを併せ持つりそな銀行ですが、以下のようなデメリットも存在します。

  • 要求される属性の基準が高い
  • 都銀にしては融資エリアが狭い

4-1  要求される属性の基準が高い

属性とは、本人の客観的な信用を表すステータスのようなものです。

本人の氏名・住所・勤め先・年収・配偶者の有無・配偶者の年収・家族構成・持ち家の有無などその項目は多岐に渡ります。

りそな銀行は数ある銀行の種別の中で最もランクの高い「都市銀行」ですので、やはり要求される属性のハードルもある程度高いようです。

年収ベースで考えると、800万円あたりでようやくスタートラインに乗るといった感じでしょうか?

欲を言うならば、1,000万円以上の年収は欲しいところです。

ただし本人の金融資産の状況によっては、800万円〜1,000万円近くの年収でなくても融資が下りる可能性は十分考えられるので、応募してみる価値はあります。

あくまで属性は融資審査項目の一つにすぎませんので、そこまで慎重になりすぎる必要はないでしょう。

自分と銀行の相性をみる際の指標の一つとして考えてみてくださいね。

4-2 都銀にしては融資エリアが狭い

りそな銀行は、金融機関の中では最も規模の大きい「都市銀行」に分類されます。

基本的に都市銀行は、沖縄や離島などを除き最低でも各都道府県に1店舗以上の支店を構えているため、営業エリアも全国規模となります。

しかしながら、りそな銀行の融資エリアは関東地方が中心となっており、地方によっては1店舗も支店の存在しない場合もあるのです。

例えば東北地方や九州地方にはたったの4店舗、四国地方に限っては、なんと支店がないという状況にあります。

全国規模で支店を展開する三井住友銀行・みずほ銀行・三菱UFJ銀行といった3大メガバンクなどと比較すると、融資エリアに関して見劣りしてしまうことは確かでしょう。

地方の収益物件を購入しようと考えている方には、この融資エリアの狭さがネックとなってくるかもしれません。

その場合は地域密着型の融資サービスを得意とする地方銀行や信用金庫、信用組合なども併せて検討するようにしましょう。

まとめ

今回はりそな銀行の不動産投資ローンについてご紹介しました!

基本的にりそな銀行のアパートローンは高所得・高属性のサラリーマンを対象としたサービスであるため、融資を引くにはそれなりの属性と収入が必要となります。

3大メガバンクからの融資が下りなかった場合の滑り止めとして申し込んでみるのも良いでしょう。

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