不動産投資の今後!少子高齢化による人口減少が進む中で未来はあるのか?

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「不動産投資に興味を持っている」

「将来安定させるために、長い目で投資したい」

 

将来的な年金の不安、終身雇用制度の崩壊などを理由に、安定した老後を送るための手段は個人の努力次第となっています。そんな中で、不動産投資は多くの人から注目を集める投資方法ですが、さまざまな観点から将来を不安視する声も上がっています。

 

少子高齢化による人口減少で、賃貸需要が低下し、空室率が高まり、不動産投資は難しくなるとまで言われています。10年後20年後先のことなど誰にも分るはずもありませんが、今記事では、不動産投資の今後について言及していきたいと思います。

 

1 少子高齢化で不動産投資は大丈夫?

不動産投資における大きなリスクとして、外部環境変化が挙げられます。例えば、人口が減少したことによって、今までのように安定した家賃収入を得ることが難しくなるなどです。そして、近年の日本では外部環境変化によって不動産投資に立ち位置が危うくなってきています。

 

1-1 少子高齢化による人口減少社会の現状

まずは、少子高齢化・人口減少の現状から確認していきましょう。日本が人口減社会に突入したのは2008年のことです。それ以降、毎年人口が減り続けており、東京オリンピックが開催される2020年の総人口は1億2410万人だと予測されています。

 

この時、全人口に占める65歳以上の割合は29.1%と言われています。その後は、団塊の世代が亡くなって人口は減り続け、2050年には9708万人と1億人を割ると予測されています。この時の高齢化率は、38.8%となります。

 

また、国立社会保障・人口問題研究所が公表した「日本の地域別将来推計人口」によると、2025年までに47都道府県ですべての世帯数が減少するとされています。この頃になると、すべての都道府県において単独世帯が最多になると予測されています。

 

1-2 人口減少社会と空き家率の推移

人口減少をすることによって、危惧されているのが空き家率の上昇です。不動産投資において、空き家が増えることは決して良いことではありません。野村総合研究所による最新の統計では、2033年の空き家率が30.2%にまで達すると予測されています。

 

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参考:https://www.nri.com/jp/news/2015/150622_1.aspx

 

この統計を確認する限りは、現在よりも2倍近く空き家率が増える社会で不動産投資を行わなければいけません。それでは現状として、どこの地域において空き家が増加しているのか、実際のデータを確認していきましょう。

 

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参考:http://www.stat.go.jp/data/jyutaku/topics/topi861.html

 

平成25年と最新のデータではないものの、人口の多い首都圏や、地方の大都市がある地域では空き家率が低い傾向にあります。特に首都圏は住宅需要の高い地域として知られており、東京に限ってみると、5年間で空き家率の増加は0.1%にとどまっています。

 

1-3 東京は人口が増加傾向にある

実際の統計でも空き家率が非常に低いことが分かっている東京は、人口がむしろ増加傾向にあります。日本は人口減少の一途を辿っていますが、人口が増えるエリアと人口減少が進んでいくエリアの2通りに分けられます。

 

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参考:https://www.keieiken.co.jp/pub/yamamoto/column/column_140203.html

 

上図は、NTTデータ研究所が「住民基本台帳人口移動報告」を参考に人口が増加している都市をまとめたものです。首都圏以外では札幌、福岡、大阪、仙台、名古屋などで人口が増加していることが分かります。

 

特に東京では、就職や進学を機に若い層が引っ越してくるケースも多いのが特徴として挙げられます。彼らのほとんどが単身となるため、結果として東京での不動産投資はワンルームマンション投資が狙い目と言えるでしょう。

 

1-4 訪日外国人もハイペースで増加

近年、国内の有名な観光地以外でも多くの外国人観光客を目にするようになりました。日本政府観光局の発表によると、2012年には1000万人に満たなかった訪日外国人数ですが、2017年は前年比19.3%増の2869万人で過去最高を記録しています。

 

観光立国を目指す政府は、2020年に4000万人、2030年には6000万人の訪日外国人数を目標としています。こういった状況により慢性的な宿泊施設不足に陥っており、この結果、民泊というこれまでになかった新たなビジネスが誕生しました。

 

また、外国人労働者も増加傾向にあります。厚生労働省の届け出だけでも2017年は128万人と過去最高を記録しています。前年比の18%増で、増加は5年連続となっています。このように、人口減少が起きても不動産のニーズは減ることがありません。

 

1-5 人口減少でも不動産の需要は変わらない

確かに、このままの状態が続けば、日本の人口減少は免れることはできないでしょう。そうなれば、入居者は大きく減ってしまい、不動産投資にも影響が出ることを危惧している人も少なくないでしょう。しかしながら、不動産の需要は変わりません。

 

それにはさまざまな理由が隠されています。まずは、エリアの問題です。地方では人口が大きく減少し、空室率も上昇傾向にあります。しかしながら、人口が集積している大都市であれば、複数の賃貸需要があるため、20年後の確実な収益を見据えることができます。

 

次に、外国人増加による不動産のニーズです。これまでは外国人向けの不動産賃貸業は敬遠されてきましたが、そこにこそ需要があると考えられます。外国人の住居や宿泊も供給する民泊も含めた収益不動産が求められるでしょう。

 

2 少子化によって高齢者向けニーズが高まっている

統計やデータから考えても、日本が少子高齢化社会であることは言うまでもありません。そんな少子高齢化社会を迎えて、高齢化向けの不動産賃貸経営を行っていくことも手段のひとつとして挙げられます。実際にどのような運用を行っていけば良いのか、具体的な不動産投資方法を確認していきましょう。

 

2-1 高齢者向けマーケットを狙う

人口減少が進むことにより、高齢化にも拍車がかかります。前述した通り、2020年の全人口における65歳以上の割合は29.1%と予測されています。不動産投資においても、ここにターゲットを絞って物件購入を行っていくのはいかがでしょうか。

 

近年では、住まいのあり方も大きく変化しています。バリアフリーは当たり前の存在となり、今後はマンションではなくアパートなどの低階層の物件に注目が集まるかもしれません。開拓途上にある高齢者向けマーケットは無限の可能性を秘めています。

 

2-2 サービス付き高齢者向け住宅

最近では、高齢者の単身や夫婦のみの世帯が増えてきています。そのため、高齢者向け住宅の需要は高まりつつありますが、高齢者のみで暮らすことに不安を覚える人は少なくありません。しかしながら、高額な費用を必要とする有料老人ホームの利用は決して現実的な策ということができないのが現状としてあります。

 

そんな状況下で国が推進しているのは、サービス付き高齢者向け住宅です。都道府県が登録を行う民間の賃貸住宅で、登録基準が設けられています。バリアフリー化はもちろんのこと、専門家による安否確認と生活相談サービスなどを提供することが要件となっています。

 

また新築工事や改修工事に対する国の補助金制度が設けられています。新築は1戸120万円を限度に工事費用の1/10、回収は1戸あたり150万円を限度に工事費用の1/3の補助が受けられるように定められています。

 

2-3 高齢者向け建物の条件

サービス付き高齢者向け住宅だけが、高齢者向けの建物ではありません。最低限の生活環境が整えられた物件を望む高齢者も少なくありません。とは言っても、高齢者向けの住宅の場合は、身体機能の低下が起きても、自力で移動することをポイントに整備していきましょう。

 

まず、エントランス部分は車いすでも自由に出入りできるように段差をなくします。エレベーターも車いすに対応したタイプで、共用廊下部分も車いすが問題なく通れるくらいに広めのスペースを確保することが大切です。

 

部屋内部においても、随所に手すりを設置し、廊下は車いすでも通りやすいように幅を広く取ります。また、高齢者になると頻繁にトイレへと行くようになります。リビングからも寝室からも行きやすい場所に設けるなど、生活の自由度を高めましょう。

 

2-4 高齢者向け住宅の改修ポイント

とは言っても、最初から高齢者向けに作られている賃貸物件は決して多くありません。当たり前の存在となってきたバリアフリー化もされていないところもあり、高齢者向け住宅として利用していくためには、大規模な改修工事が必要となってくるでしょう。

 

しかしながら、ある程度の設備が整っている物件を購入すれば、余計な費用を掛けずに済みます。まず、高齢者向けの賃貸住宅において、エレベーターは必須です。エレベーターを設置したり、サイズの変更などは大掛かりな工事となり、難しいケースもあります。

 

もし、エレベーターがない物件であれば、1階部分を高齢者向けとして貸し出すのもひとつの選択肢です。他にも床材を張り替えるのであれば、土足でも通行できる重歩行の塩ビシートがおすすめです。車いすの通行にも支障がなく、非常に便利な存在です。

 

3 まとめ

日本はこれから本格的な少子高齢化社会を迎えることになります。これは不動産投資にとっても大きな影響を与えることだと言われていますが、都市部などでは不動産需要に大きな変化はないと思われます。また、高齢者向け住宅はビジネスチャンスと言えます。今後、不動産投資は変革期を迎えますが、それぞれが柔軟に対応していくことが求め

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